Em artigo no LinkedIn, noticiamos à época que o Supremo Tribunal Federal-STF havia decidido que, como regra geral, não é penhorável o imóvel de bem de família do fiador de locação comercial.
Embora a Lei nº 8.009/90 não faça distinção entre contrato de locação residencial ou não-residencial na penhorabilidade do imóvel do fiador, o STF já havia julgado que o bem de família do fiador de locação comercial não poderia ser penhorado para fins de satisfazer o crédito do locador. “Não se vislumbra justificativa para que o devedor principal, afiançado, goze de situação mais benéfica do que a conferida ao fiador, sobretudo porque tal disparidade de tratamento, ao contrário do que se verifica na locação de imóvel residencial, não se presta à promoção do próprio direito à moradia”, no voto da eminente Ministra Rosa Weber, do Supremo Tribunal Federal1.
Contudo, isso mudou. No dia 8 de março deste ano de 2022, o STF decidiu pela constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador em locação comercial, praticamente encerrando essa discussão, dentro do papel uniformizador do STF nas questões constitucionais, pois tal julgamento foi Tema de Repercussão Geral que tomou o número 1.127: “é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial”.
O Tema foi alçado no Recurso Extraordinário n. 1.307.334, com decisão por maioria de votos, 7 x 4 , prevalecendo o voto do relator Ministro Alexandre de Moraes, para quem a distinção entre fiadores de locação residencial e comercial ofende o princípio da isonomia, o princípio da boa-fé objetiva e o princípio da livre iniciativa, além de que a penhora não viola o direito de moradia, já que o fiador oferece seu imóvel de livre vontade, sabedor dos riscos decorrentes de eventual inadimplência.
Relembrando que a Lei nº 8.009/90 protege o bem de família, dispondo, como regra geral, que ele é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida2. Mas há exceções3. Para o caso daquele que figura como fiador em contrato de locação, o artigo 3º, inciso VII, da referida Lei dispõe que é possível a penhora de bem de família “VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação”. Não faz distinção entre locação para fins residenciais ou comerciais (rectius: não-residenciais).
Perante o Superior Tribunal de Justiça, o entendimento é tranquilo com relação à legalidade da penhora do bem de família do fiador, sem ter ingressado em distinções sobre locação comercial ou residencial. Foi alçado à Súmula 549 do Superior Tribunal de Justiça-STJ, com o seguinte enunciado: “É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação.” E sem distinção entre contratos de locação residencial ou comercial.
Portanto, o entendimento do STF, que deve direcionar os demais Tribunais, é pela constitucionalidade da penhorabilidade de imóvel do fiador em locação residencial ou comercial, no Tema de Repercussão Geral 1.127.
Trata-se aqui, por certo, de brevíssimo escrito sobre o tema, em que, havendo dúvidas ou caso concreto em que o fiador esteja vivenciando, deve buscar Advogado de confiança para a defesa de seus legítimos interesses.
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¹STF: RE 1.296.835, Relator(a): CARMEN LÚCIA, julgado em 25/01/2021; RE 605709, Relator(a): DIAS TOFFOLI, Relator(a) p/ Acórdão: ROSA WEBER, Primeira Turma, julgado em 12/06/2018, ACÓRDÃO ELETRÔNICO DJe-032 DIVULG 15-02-2019 PUBLIC 18-02-2019.
²Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.
³Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
I – em razão dos créditos de trabalhadores da própria residência e das respectivas contribuições previdenciárias; (Revogado pela Lei Complementar nº 150, de 2015)
II – pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato;
III – pelo credor da pensão alimentícia, resguardados os direitos, sobre o bem, do seu coproprietário que, com o devedor, integre união estável ou conjugal, observadas as hipóteses em que ambos responderão pela dívida; (Redação dada pela Lei nº 13.144 de 2015)
IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;
V – para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;
VI – por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens.
VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. (Incluído pela Lei nº 8.245, de 1991).
Art. 4º Não se beneficiará do disposto nesta lei aquele que, sabendo-se insolvente, adquire de má-fé imóvel mais valioso para transferir a residência familiar, desfazendo-se ou não da moradia antiga.